Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne peut dépasser le niveau du loyer de référence majoré.

Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location. Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire. Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la réception du courrier du locataire. En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le tribunal d'instance dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le contrat de location est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail.

Complément de loyer

Principe

Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort), le propriétaire peut appliquer un complément de loyer, à la condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire doit contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la signature du bail, sauf s'il s'agit d'un bail mobilité (pour un bail mobilité, le recours à la commission n'est pas possible). C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

• En cas d'accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission de conciliation. Il s'applique à partir de la prise d'effet du bail.
• En cas de désaccord, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission de conciliation pour demander au juge d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la prise d'effet du bail.

Propriétaire : action en réévaluation de loyer

Procédure

Au moins 6 mois avant le terme du bail, le propriétaire informe le locataire du nouveau loyer (hors charges et complément de loyer). Le nouveau loyer ne doit pas être supérieur au loyer de référence minoré en vigueur au moment où le propriétaire informe le locataire.

La notification doit être adressée au locataire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
• soit par acte d'huissier,
• soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La notification rédigée par le propriétaire doit :

• comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018

  ,

• indiquer le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

Contestation

Le locataire peut contester l'action en réévaluation de loyer. Il doit pour cela fournir au propriétaire 6 référence de loyer de logements comparables, situés :

• soit dans le même groupe d'immeubles,
• soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Ces référence de loyers sont consultables sur le site de l'Observatoire des loyers en agglomération parisienne

.

En cas de désaccord ou en l'absence de réponse du locataire ou du propriétaire à la demande de réévaluation du loyer, l'un ou l'autre peut saisir, 4 mois avant la fin du bail, la commission départementale de conciliation.

Si le désaccord persiste en dépit de l'action de la commission de conciliation, le juge d'instance peut être saisi avant le terme du contrat de location.

Application de la hausse du loyer

La hausse de loyer s'applique :

• si le bail est de 3 ans : par tiers (ou par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10 %),
• si le bail est de 6 ans : par sixième annuel.

Locataire : action en diminution de loyer

Au moins 5 mois avant le terme du bail, le locataire peut demander au propriétaire la diminution du loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le bail, s'il est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la demande.

La proposition doit être adressée au propriétaire :

• soit par lettre recommandée avec accusé de réception,
• soit par acte d'huissier,
• soit remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La proposition rédigée par le locataire doit :

• comprendre l'intégralité de l'article 140 VI de la loi du 23 novembre 2018

  ,

• mentionner le nouveau montant du loyer proposé et le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.

4 mois avant le terme du bail, en cas d'absence de réponse ou de refus du bailleur, le locataire peut saisir la commission de conciliation. À défaut de conciliation, le locataire peut saisir le juge d'instance avant le terme du bail.

Le loyer d'un logement remis sur le marché après moins de 18 mois de vacance peut être augmenté dans certains cas :

• hausse en fonction de l'IRL, si l'ancien loyer n'a pas été révisé au cours des 12 mois précédents,
• ou hausse spécifique après certains travaux,
• ou hausse spécifique en cas de loyer sous-évalué.

Mais dans chacun de ces cas, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré.

Loyer de base

Le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) ne peut dépasser le niveau du loyer de référence majoré.

Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés dans le contrat de location. Si ce n'est pas le cas, le locataire a 1 mois à partir de la date de prise d'effet du bail pour adresser au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure de le faire. Le propriétaire a 1 mois pour répondre à partir de la réception du courrier du locataire. En l'absence de réponse ou en cas de refus du propriétaire dans ce délai, le locataire peut saisir le tribunal d'instance dans les 2 mois suivants pour obtenir une diminution du loyer, si nécessaire.

Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le loyer de base (hors charges et hors complément de loyer) inscrit dans le contrat de location est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la signature du bail.

Complément de loyer

Principe

Lorsque le logement a des caractéristiques particulières (localisation, confort), le propriétaire peut appliquer un complément de loyer, à la condition que le loyer de base (hors charges) soit au niveau du loyer de référence majoré.

Si un complément de loyer s'applique, le loyer est égal à la somme du loyer de base et du complément de loyer.

Le complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant doivent être indiqués dans le bail.

Contestation

Le locataire doit contester le complément de loyer en saisissant préalablement la commission départementale de conciliation dans un délai de 3 mois à partir de la signature du bail, sauf s'il s'agit d'un bail mobilité (pour un bail mobilité, le recours à la commission n'est pas possible). C'est au propriétaire de prouver que le complément de loyer est justifié.

• En cas d'accord, le montant du loyer est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission de conciliation. Il s'applique à partir de la prise d'effet du bail.
• En cas de désaccord, le locataire a 3 mois à partir de la réception de l'avis de la commission de conciliation pour demander au juge d'annuler ou de diminuer le complément de loyer. Le montant du loyer fixé par la décision du juge s'applique à partir de la prise d'effet du bail.