Une promesse de vente pour l'achat d'un terrain isolé (hors lotissement) peut prendre la forme soit d'une promesse unilatérale de vente, soit d'un compromis de vente.

Promesse unilatérale de vente

Lorsque l'acquéreur est intéressé par la vente du terrain, mais qu'il n'est pas certain de vouloir la conclure, il peut réserver le terrain pendant un délai clairement précisé par le vendeur. Cet acte n'engage que le vendeur, l'acquéreur est libre d'acheter ou non le terrain.

La promesse unilatérale de vente peut être réalisée :

• par acte sous seing privé, c'est-à-dire directement par le vendeur et l'acquéreur, éventuellement par l'intermédiaire d'un agent immobilier,
• ou par acte authentique, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'un notaire.

Si l'acte est réalisé sous seing privé, il doit impérativement être enregistré dans les 10 jours ouvrables au bureau d'enregistrement du centre des impôts du vendeur ou de l'acquéreur. Cet enregistrement sert à authentifier la promesse de vente.

La loi ne désigne pas qui du vendeur ou de l'acquéreur est chargé d'accomplir cette démarche. Le vendeur et l'acquéreur doivent donc se mettre d'accord pour désigner cette personne. Cette démarche devra être faite directement sur place.

Compromis de vente

Un compromis de vente peut être signé lorsque le vendeur et l'acquéreur ont la certitude de vouloir conclure la vente du terrain. Cet acte engage définitivement le vendeur et l'acquéreur sauf clause prévoyant, sous certaines conditions, un désistement unilatéral ou réciproque.

Le compromis peut être réalisé :

• par acte sous seing privé, c'est-à-dire directement par le vendeur et l'acquéreur, éventuellement par l'intermédiaire d'un agent immobilier,
• ou par acte authentique, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'un notaire.

Toutefois, un acte authentique est toujours exigé dès lors que la durée de validité du compromis est supérieure à 18 mois.

La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :

• Coordonnées du vendeur et de l'acquéreur
• Descriptif détaillé du terrain et sa surface exacte
• Existence ou non d'un bornage du terrain
• Existence ou non d'hypothèque et de servitude sur le terrain
• Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et nom de la personne devant payer ces honoraires
• Prix de vente et modes de paiement (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
• Durée de validité de la promesse de vente
• Date limite de signature de l'acte de vente (elle intervient généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente)
• Délai de livraison du terrain
• Condition suspense de prêt s'il y a lieu.

La promesse de vente doit obligatoirement être accompagnée d'un état des servitudes "risques" et d'information sur les sols.

La promesse de vente peut être :

• remise en main propre,
• ou envoyée à l'acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception.

Elle doit être réalisée en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acquéreur), sauf si les parties décident de remettre l'unique original à un professionnel (notaire, agent immobilier).

Le droit de rétractation n'est pas prévu dans le cadre de l'achat d'un terrain isolé (hors lotissement). Ce droit n'est valable que pour l'achat d'un terrain situé dans un lotissement.

Le vendeur et l'acquéreur peuvent toutefois insérer une clause dans la promesse de vente prévoyant la possibilité d'un tel droit. Dans ce cas, l'acquéreur dispose du délai contractuel pour renoncer à l'achat du terrain.

Ce délai commence le lendemain :

• de la remise de la promesse de vente en main propre,
• ou de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente.

L'acquéreur doit notifier sa rétractation au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant l'expiration du délai indiqué dans la promesse de vente.

Au moment de la signature de la promesse de vente, le vendeur peut demander une somme d'argent pour réserver le terrain à l’acquéreur. Cette somme, appelée indemnité d'immobilisation du terrain, représente au maximum 5% du montant de la vente. Cette somme est déduite du prix de vente du terrain.

Si la vente définitive n'est pas conclue, la somme versée est rendue à l'acquéreur.

Cette indemnité est obligatoire dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente d'une durée supérieure à 18 mois.