Dès le 1er impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :

• à la personne qui s'est portée caution pour le locataire, lorsqu'il en existe une,
• ou à Action Logement, si le locataire a souscrit la garantie Visale,
• ou à son assureur s'il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer

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Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le propriétaire a obligation de prévenir la Caf (ou la CMSA) dans les meilleurs délais, afin qu'elle enclenche une procédure pour impayé.

La Caf (ou CMSA) considère qu'il y a impayé :

La procédure de résiliation dépend de la présence ou non dans le contrat de bail d'une clause résolutoire. Il doit s'agir d'une clause prévoyant que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.

Si le bail ne contient pas de clause résolutoire, on parle alors de résiliation judiciaire.

Intervention d'un huissier

La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Selon que le locataire est présent ou non

Le jour de l'expulsion :

• si le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles et indique les lieux où ils sont déposés et récupère les clés du logement ;
• si le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police ;
• si le locataire est absent : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion, fait enlever les meubles et changer la serrure. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement.

Le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, sous peine de poursuites pour violation de domicile.

Expulsion interdite durant la "trêve hivernale"

Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de trêve hivernale, allant du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante.

Toutefois, la trêve hivernale ne s'applique pas dans les cas suivants :

• Le logement se trouve dans un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril
• L'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins familiaux du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants)
• Une résidence principale (domicile) est squatté (occupé par des personnes entrées illégalement)
• Une résidence secondaire ou un garage (ou tout autre lieu) est squatté. Dans ce cas, la décision d'expulsion prononcée par le juge peut explicitement priver les squatteurs du bénéfice de la trêve hivernale.

Durant la trêve hivernale, un propriétaire a le droit d'engager une procédure d'expulsion en saisissant le juge du tribunal d'instance en référé. Si l'expulsion est ordonnée par le juge, elle sera alors effective dès la fin de la trêve.